A caução é um bem ou valor dado como garantia para assegurar o cumprimento de uma obrigação. No mercado imobiliário, ela é uma das formas de garantia mais utilizadas em contratos de aluguel, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Na prática, funciona como um depósito de segurança feito ao locador, oferecendo uma proteção financeira ao proprietário contra possíveis inadimplências ou danos ao imóvel.
Ao longo deste conteúdo, você vai entender o que é a caução de aluguel, como funciona na prática e quais são suas especificidades. Continue a leitura para esclarecer todas as suas dúvidas!
Pontos principais
O que é caução de aluguel: garantia prevista na Lei do Inquilinato que pode ser prestada em dinheiro, bens móveis ou imóveis, servindo como reserva de segurança para proteger o locador contra inadimplência ou danos ao imóvel.
Qual a diferença entre fiança e caução: a caução é um bem ou valor entregue pelo inquilino como garantia, enquanto a fiança é a responsabilidade assumida por um terceiro (fiador) em caso de inadimplência.
O que é melhor, caução ou seguro fiança: a escolha depende do perfil das partes: a caução exige valor à vista, mas é devolvida ao final do contrato, enquanto o seguro fiança não é reembolsável, porém amplia as garantias sem exigir grande desembolso inicial.
Tipos de caução: caução em dinheiro, caução de bens móveis, caução de bens imóveis e caução real.
Quando o inquilino perde a caução: o inquilino perde total ou parcialmente a caução quando há inadimplência, danos ao imóvel além do desgaste natural ou descumprimento das obrigações contratuais.
Como funciona a devolução da caução aluguel: a caução de aluguel deve ser devolvida ao inquilino, corrigida pela poupança, ao final do contrato, desde que o imóvel esteja em bom estado, todas as contas quitadas e as obrigações contratuais cumpridas.
É obrigatório devolver a caução: sim, a devolução da caução é obrigatória no final do contrato, desde que não haja pendências financeiras ou danos no imóvel, de acordo com a Lei do Inquilinato.
O que a caução cobre: atrasos no pagamento de aluguel e contas, danos ao imóvel e eventuais multas por descumprimento contratual.
Como calcular o valor da devolução da caução: Utilizando a fórmula: valor inicial com a correção monetária - prováveis débitos com despesas contratuais não cumpridas = valor a ser devolvido ao inquilino
O que é caução de aluguel?
A caução de aluguel é uma garantia prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), utilizada no início do contrato de locação para assegurar o cumprimento das obrigações do inquilino. Ela funciona como uma espécie de reserva de segurança para o locador, cobrindo eventuais inadimplências ou danos ao imóvel.
Essa garantia pode ser prestada de diferentes formas, como dinheiro, bens móveis, imóveis ou até mesmo em formato fidejussório (quando uma terceira pessoa assume a responsabilidade pelo contrato).
Na prática, o aluguel com caução segue algumas regras importantes:
Depósito inicial: o inquilino pode depositar até o equivalente a três meses de aluguel em uma conta poupança vinculada ao contrato.
Proteção ao locador: o valor serve como reserva para cobrir atrasos de pagamento ou custos de reparos no imóvel.
Correção monetária: durante a locação, a quantia deve ser corrigida para manter seu valor real.
Devolução: ao final do contrato, se não houver dívidas ou danos, o valor é devolvido corrigido; caso contrário, o locador pode reter parte dele para quitar obrigações pendentes.
Modalidades mais comuns de caução:
Em dinheiro: forma mais utilizada, com depósito em conta poupança vinculada ao contrato.
Bens móveis ou imóveis: veículos ou imóveis oferecidos como garantia, registrados em cartório.
Garantia fidejussória: uma terceira pessoa (fiador) assume a responsabilidade pelas obrigações do contrato.
Qual a diferença entre caução e fiança?
Tanto a fiança quanto o depósito caução são garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato, mas funcionam de maneiras diferentes. A diferença entre caução e fiança
é que a caução é um valor em dinheiro, bem móvel ou imóvel entregue pelo próprio inquilino ao locador como segurança, enquanto a fiança envolve uma terceira pessoa (fiador), que assume a responsabilidade pelo pagamento em caso de inadimplência.
Como funcionam:
Caução: valor depositado em conta poupança vinculada ao contrato ou bem entregue como garantia, utilizado em caso de inadimplência.
Fiança: um fiador se responsabiliza pelo pagamento da dívida caso o inquilino não cumpra suas obrigações.
É permitido usar o caução como garantia de contrato
Sim. A lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê o aluguel com depósito caução, como forma legal de garantia em contratos de aluguel. A caução como garantia de contrato de aluguel, pode ser usada sozinha como única garantia ou combinada com outras formas, desde que estejam especificadas em contrato.
[H2] O que é melhor, caução ou seguro fiança?
Não existe uma resposta única sobre qual é melhor: caução ou seguro fiança. A escolha depende do perfil e das necessidades de locador e locatário. Enquanto a caução exige o valor à vista, mas garante a devolução no fim do contrato se não houver pendências, o seguro fiança não devolve o valor pago, porém oferece mais abrangência de garantias e não exige um desembolso inicial elevado.
Principais diferenças:
Caução: mais econômica para o inquilino que dispõe do valor à vista (até três meses de aluguel), com devolução corrigida ao final do contrato.
Seguro fiança: indicado para quem não tem o valor inicial ou um fiador, mas o valor pago mensalmente à seguradora não é devolvido, embora ofereça maior segurança ao locador.
Quais são os tipos de caução?
Existem diferentes tipos de caução e todas têm como finalidade garantir o cumprimento das obrigações do contrato de locação de um imóvel. As principais são:
Caução em dinheiro: a forma mais comum, consiste no depósito de até três meses de aluguel em uma conta poupança vinculada ao contrato. O valor fica protegido, rende durante a locação e deve ser devolvido ao final, se não houver pendências.
Caução em bens móveis: o inquilino oferece um bem de valor, como um veículo, em garantia da locação.
Caução em bens imóveis: outro imóvel é dado como caução, funcionando como garantia em caso de descumprimento do contrato.
Caução fidejussória: uma terceira pessoa, o fiador, assume a responsabilidade pelas obrigações do contrato, caso o inquilino não cumpra.
Caução real: um bem material específico é dado em garantia, que pode ser executado em caso de inadimplência; um exemplo é a hipoteca.
Quando o inquilino perde a caução?
O inquilino pode perder total ou parcialmente o valor da caução quando há inadimplência, danos ao imóvel além do desgaste natural ou descumprimento de cláusulas do contrato de locação.
Situações comuns em que o inquilino perde a caução:
Danos no imóvel: utilização do valor para cobrir reparos de avarias que não sejam de desgaste natural.
Dívidas não pagas: cobertura de aluguéis em atraso, taxas de condomínio ou IPTU.
Descumprimento contratual: quando o imóvel não é devolvido nas mesmas condições em que foi entregue.
Cálculo da caução no aluguel e como funciona essa garantia
Como funciona a devolução de caução no aluguel?
A devolução de caução no aluguel ocorre ao final do contrato e deve ser feita ao inquilino, corrigida pelo rendimento da poupança, desde que não haja débitos pendentes ou danos ao imóvel. Caso existam contas em atraso, multas ou reparos necessários, o valor pode ser utilizado parcial ou totalmente para quitá-los, e apenas o saldo restante é devolvido.
Condições para devolução da caução:
Condições do imóvel: devolução integral se o imóvel estiver em bom estado; caso haja reparos, o valor pode ser usado para cobri-los.
Pagamento de contas: todas as despesas previstas em contrato (aluguel, condomínio, IPTU etc.) devem estar quitadas.
Cumprimento do contrato: em casos de rescisão antecipada ou descumprimento de cláusulas, a caução pode ser utilizada para pagar multas.
É obrigatório devolver a caução?
Sim, a devolução da caução é obrigatória no final do contrato, desde que não haja pendências financeiras ou danos no imóvel, de acordo com a Lei do Inquilinato. No caso de danos e/ou débito, estes podem ser descontados do valor total e o restante devolvido ao inquilino em até 30 dias.
A caução deve ser devolvida com juros?
Sim. A caução deve ser devolvida com correção monetária equivalente aos rendimentos da poupança onde o valor foi depositado durante a vigência do contrato, conforme determina a Lei do Inquilinato.
O que a caução cobre?
O aluguel com caução funciona como uma garantia para o locador e pode ser usada para cobrir atrasos no pagamento, danos ao imóvel ou descumprimento de cláusulas do contrato de locação. Confira os principais casos:
Contas em atraso: cobre aluguel, condomínio, IPTU e contas de consumo (água, luz, gás etc.) que não foram pagas.
Danos no imóvel: cobre os custos de reparos de avarias causadas pelo inquilino que não tenham sido corrigidas até a devolução do imóvel.
Descumprimento contratual: pode ser utilizada para quitar multas previstas em contrato, como no caso de rescisão antecipada.
Como calcular o valor da devolução da caução?
O cálculo da devolução da caução considera o valor depositado atualizado com a correção da poupança, descontando eventuais débitos como aluguéis em atraso, encargos, reparos no imóvel ou multas contratuais.
Passo a passo para calcular:
Valor do depósito inicial: verifique o valor da caução pago no início do contrato (até 3 meses de aluguel).
Exemplo: aluguel de R$1.500 → caução = 3 x R$1.500 = R$4.500.
Correção monetária: consulte o saldo atualizado da poupança onde o valor ficou aplicado.
Exemplo: saldo final corrigido = R$5.300.
Descontos de débitos: deduza valores em aberto, como aluguel, condomínio, IPTU, contas de consumo, reparos ou multas.
Exemplo: R$300 (luz) + R$500 (reparos) = R$800.
Valor final a devolver:
Fórmula: caução corrigida – débitos = valor devolvido.
Exemplo: R$5.300 – R$800 = R$4.500 a ser devolvido ao inquilino.
Formado em Comunicação e Ciências Políticas pela Université de Montréal, Gui é especialista em consórcio e coordena a experiência dos clientes Mycon do início ao fim do consórcio. Desde 2019, vem ajudando milhares de brasileiros a realizar suas conquistas de um jeito simples, justo e humano, sem que tenham que recorrer aos juros altos do financiamento.
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