O financiamento imobiliário é uma das modalidades mais utilizadas para a compra de um imóvel por aqueles que não dispõem do valor total à vista. Mas os juros do financiamento imobiliário podem impactar consideravelmente o custo final da compra, e entender como eles funcionam é essencial para calcular o valor total que será pago e avaliar melhores condições.
Para que você planeje sua compra com clareza e segurança, neste conteúdo vamos detalhar o funcionamento do financiamento: quais são as taxas envolvidas, como calcular o valor total pago e estratégias para reduzir custos, inclusive considerando outras opções de compra como o próprio consórcio.
Pontos principais:
Como funciona o financiamento imobiliário: o cliente pega emprestado de um banco dinheiro para comprar um imóvel e paga esse empréstimo em um determinado prazo, com parcelas mensais acrescidas de juros.
Quais são as taxas de juros para financiamento imobiliário: essas taxas variam de acordo com o banco, a modalidade da taxa escolhida e o tempo de pagamento.
Qual é a menor taxa de financiamento imobiliário em 2025: a menor taxa de financiamento imobiliário é a da Caixa Econômica Federal, a partir de 11,29% a.a + TR.
Quais são as taxas que envolvem o financiamento: além dos juros atrelados a índices como TR ou IPCA, incidem seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de avaliação e tarifa de administração.
O que é taxa referencial: é um índice do Banco Central usado para corrigir o saldo de financiamentos e reajustar parcelas.
O que é custo efetivo total: é a taxa anual que reúne juros e todos os encargos, mostrando o custo real do financiamento.
Como reduzir os juros do financiamento: diferentes estratégias são utilizadas, desde renegociar a dívida com o banco até considerar outras opções de compra como o consórcio.
Como fazer a portabilidade de financiamento imobiliário: compare bancos, apresente a proposta ao novo banco e, se aprovado, assine o novo contrato após a quitação da dívida.
Quitação de financiamento pelo consórcio: é possível quitar o financiamento com consórcio usando a carta de crédito contemplada, trocando os juros por parcelas mais flexíveis e sem juros.
Como funciona o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário funciona através de um empréstimo bancário firmado em um contrato, para a aquisição de um imóvel. O interessado paga uma entrada e o banco financia o restante, que é pago em parcelas mensais acrescidas de juros e outras taxas.
O valor financiado, o prazo de pagamento, a taxa de juros, o sistema de amortização e as garantias exigidas impactam diretamente no custo final do financiamento. Até o final do pagamento do financiamento, o imóvel fica como garantia da instituição.
Principais elementos que influenciam o custo final do financiamento:
Taxa de juros: taxas de juros mais altas aumentam o valor das parcelas e o custo total do financiamento.
Prazo: prazos longos podem diminuir o valor das parcelas, mas aumentam o custo total por causa dos juros acumulados.
Entrada: quanto maior a entrada, menor o valor a ser financiado, o que reduz o risco da instituição e garante melhores condições na concessão do crédito.
Sistema de amortização: cada método influencia a rapidez com que o saldo devedor diminui e afeta a forma como os juros são calculados sobre o valor financiado.
Garantias exigidas: as garantias podem reduzir os juros do financiamento imobiliário e facilitar o acesso ao crédito, além de proporcionar condições mais favoráveis, uma vez que diminuem o risco para o credor.
Quais são as taxas de juros para financiamento imobiliário?
As taxas de juros do financiamento imobiliário variam de acordo com o banco, a modalidade escolhida (TR, poupança ou IPCA) e o perfil do cliente. Geralmente, ficam entre 11,29% e 13,50% ao ano + a TR (Taxa de Referência). É possível consultar valores atualizados no Banco Central e nos sites dos bancos.
Qual é a menor taxa de financiamento imobiliário em 2025?
A menor taxa de financiamento imobiliário em 2025, com base em fontes recentes, é a da Caixa Econômica Federal, a partir de 11,29% a.a + TR, lembrando que esse valor pode variar conforme o perfil do cliente e o produto escolhido.
Tenha em mente que, para avaliar uma proposta para um financiamento imobiliário, é importante comparar o Custo Efetivo Total (CET), que revela o custo real da operação com os juros, os seguros obrigatórios, tarifas, impostos e outros encargos.
Quais foram as mudanças nas taxas de juros do financiamento pela Caixa Econômica Federal?
As mudanças elevaram os juros dos financiamentos imobiliários de 8,99% a 9,99% + TR para a partir de 11,29% a.a. + TR ao ano, lembrando que esses valores podem variar conforme o perfil do cliente e o produto escolhido. Para créditos corrigidos pela poupança, as taxas passaram de 3,1% a 3,99% para 4,12% a 5,06% ao ano. As mudanças impactam os financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), mas não se aplicam ao programa Minha Casa, Minha Vida.
Taxas atuais (2025):
Para linhas de crédito corridas pela TR: a partir de 11,29% a.a. + TR, dependendo do valor do imóvel.
Para linhas corrigidas pela poupança: remuneração da caderneta de poupança + 4,12% a 5,06% ao ano.
Linhas de crédito não afetadas: Programa Minha Casa, Minha Vida, que utiliza os recursos do FGTS e teve suas taxas mantidas.
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Quais são as taxas que envolvem o financiamento?
Além das taxas de juros, como TR ou IPCA, outros encargos adicionais são aplicados, como o seguro habitacional, cuja cobertura inclui morte ou invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI). Também podem ser cobradas taxas de avaliação e tarifa de administração.
Veja um resumo das taxas:
Taxas de correção: utilizadas para correção do saldo devedor do contrato.
Taxa de Referência (TR): corrige o saldo devedor e não compõe os juros.
IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo: representa a inflação e é maior que a TR.
Seguros: garantem a proteção ao mutuário e familiares em casos de morte ou invalidez permanente e cobrem danos ao imóvel.
Morte e Invalidez Permanente (MIP): quita o financiamento em casa de morte ou invalidez permanente do mutuário.
Danos Físicos ao Imóvel (DFI): cobre os danos do imóvel em caso de incêndio, explosão ou alagamentos.
Taxa de avaliação: cobrada para cobrir a avaliação do imóvel e é realizada por profissionais habilitados, que identificam o valor do imóvel e a possibilidade de utilização do bem como garantia do financiamento.
Taxa de administração de contrato: encargos cobrados pela instituição financeira pelos serviços de administração do contrato.
O que é taxa referencial?
A Taxa Referencial (TR) é um índice de correção monetária criado pelo Banco Central, utilizado em alguns financiamentos para reajustar o saldo devedor, o que influencia diretamente o valor das parcelas ao longo do tempo.
Como a TR influencia as parcelas:
Corrige o saldo devedor: a TR é um índice que corrige o saldo devedor do financiamento, mesmo que ele seja baixo.
Aumenta o valor da parcela: a TR é somada aos juros do financiamento, cálculo que define o valor total da parcela do mês seguinte.
Resultado a longo prazo: mesmo possuindo um valor baixo, a TR influencia significativamente no valor total pago no financiamento, principalmente se o prazo for mais longo.
O que é custo efetivo total?
O Custo Efetivo Total (CET) representa o custo real do financiamento, somando os juros e todos os encargos adicionais cobrados, expresso em percentual anual. É através do CET que você pode comparar propostas de diferentes instituições. O CET é importante porque nele consta o valor total do crédito, permitindo maior clareza sobre o valor que deverá ser disponibilizado, além de ser um meio de comparação das ofertas de crédito de diferentes instituições, dada a sua padronização.
O que está incluído no CET:
Taxa de juros: a taxa que paga pelo empréstimo.
Seguros: inclui os seguros obrigatórios, como MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o (DFI) danos físicos ao imóvel.
Tarifas e despesas: taxas administrativas, taxa de avaliação, registro em cartório e outras.
Como funcionam juros e amortização no financiamento?
No financiamento, as parcelas são compostas por juros (o custo do dinheiro emprestado) e pela amortização (o valor que realmente reduz a dívida). Mensalmente, uma parte da parcela paga o saldo devedor (amortização) e a outra parte paga os juros do financiamento imobiliário, que são calculados sobre o saldo devedor restante com base em dois sistemas de amortização - SAC e Price.
Sistemas de amortização:
SAC (Sistema de Amortização Constante): amortização constante, parcelas iniciais mais altas que reduzem com o tempo. No SAC, a cada mês o saldo devedor diminui, assim a parcela total (amortização + juros) cai gradativamente com o passar do tempo.
Price: parcelas fixas, com maior incidência de juros no início do contrato. No início do contrato, a parcela de juros é maior do que a da amortização e, com o passar do tempo, isso se inverte, mas a parcela permanece sempre a mesma.
Funcionamento da amortização:
Redução da dívida: todos os meses uma parte da parcela paga diminui o saldo devedor.
Juros: os juros do financiamento imobiliário são calculados sobre o saldo devedor, assim a amortização diminui o saldo devedor e, consequentemente, os juros também vão diminuindo ao longo do tempo.
Relacionamento entre juros e amortização: no começo do financiamento, a maior parte da parcela é destinada para o pagamento dos juros e a menor para a amortização. Com o passar do tempo, o saldo devedor diminui e, consequentemente, faz com que a parcela de juros também seja menor e a parte para a amortização aumente.
Como calcular o custo final do financiamento imobiliário com base nos juros
Como reduzir os juros do financiamento?
Para reduzir os juros do financiamento, você pode renegociar seu contrato com o banco, fazer portabilidade de crédito (transferir para outra instituição com melhores taxas), refinanciar, amortizar a dívida (pagar a dívida total ou parte dela antecipadamente), melhorar o score de crédito ou aumentar o valor da entrada.
Opções para redução dos juros:
Renegociação com o banco: conversar diretamente com o banco sobre a negociação das condições do contrato, como redução da taxa de juros, por exemplo.
Portabilidade: transferência do seu financiamento para outra instituição que tenha taxa de juros menores e melhores condições de pagamento.
Refinanciamento: solicitar um novo financiamento com menor taxa de juros ou um prazo melhor para quitar o financiamento anterior.
Amortizar a dívida: faça pagamentos adicionais sempre que puder, através de um dinheiro extra ou saldo do FGTS, para reduzir o saldo devedor. Você pode escolher entre a redução do prazo do financiamento ou do valor das parcelas.
Aumentar o valor do score: mantenha uma boa pontuação de crédito para poder negociar taxas de juros mais baixas.
Aumentar o valor da entrada: uma entrada maior significa diminuir o valor do crédito a ser pago, consequentemente, os juros serão mais baixos.
Como fazer a portabilidade de financiamento imobiliário?
A portabilidade é o processo de transferência do seu financiamento imobiliário para outro banco que ofereça melhores condições. Assim, pesquise quais bancos apresentam condições mais vantajosas, apresente ao banco escolhido o resumo do contrato e a sua proposta. Caso o banco aceite, quite a dívida com o banco anterior e assine um novo contrato. Fique atento aos custos adicionais, como avaliação do imóvel.
Passo a passso para a portabilidade:
Pesquisa e comparação: pesquise diferentes instituições financeiras para poder comparar qual delas oferece as melhores taxas de juros e condições de financiamento.
Resumo do contrato: peça ao banco atual o resumo das informações do financiamento, número do contrato, saldo devedor atualizado.
Apresentação da proposta: leve a proposta de portabilidade ao novo banco para realizarem uma análise da sua situação financeira.
Ofertas e contrapropostas: a nova instituição envia uma solicitação ao banco atual, que tem o direito de fazer uma contraproposta para que você permaneça com ele.
Análise: compare as propostas da nova instituição com a contraproposta recebida do banco atual e decida.
Assinatura do contrato: se sua decisão for pela nova instituição financeira, ela quitará a dívida com o banco anterior e você assinará um novo contrato.
Alternativa de quitação pelo consórcio
É possível quitar financiamento com consórcio, pois a Lei nº 11.1795/2008 regulamenta os consórcios do Brasil e estabelece que os consorciados de posse da carta de crédito contemplada podem utilizá-la para concluir o contrato de financiamento. Com isso, você se livra dos juros do financiamento imobiliário e assume uma dívida mais flexível e com parcelas sem juros.
Vantagens de quitar um financiamento com consórcio:
Livre dos juros: quitando o seu financiamento com consórcio, você deixa de pagar os juros, o que pode gerar uma grande economia.
Parcelas do consórcio: as parcelas do consórcio têm valor que se encaixam no seu orçamento e não têm juros.
Flexibilidade: no consórcio você pode programar a quitação de forma estratégica, de acordo com o seu planejamento financeiro, sendo que, em alguns casos, é permitido usar a carta de crédito para quitar taxas e documentações.
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Se você procura uma outra opção de compra que fuja dos juros do financiamento imobiliário, o consórcio do Mycon é a escolha mais econômica, menos burocrática, sem juros, sem entrada e com as melhores taxas de administração do mercado.
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Formado em Comunicação e Ciências Políticas pela Université de Montréal, Gui é especialista em consórcio e coordena a experiência dos clientes Mycon do início ao fim do consórcio. Desde 2019, vem ajudando milhares de brasileiros a realizar suas conquistas de um jeito simples, justo e humano, sem que tenham que recorrer aos juros altos do financiamento.
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